İşyeri Kiralarken Dikkat Edilmesi Gerekenler (2025 Rehberi)

İşyeri kiralarken dikkat edilmesi gerekenler; konum, kira sözleşmesi, metrekare doğruluğu, ruhsat uygunluğu, depozito, stopaj, bakım giderleri ve tadilat izinleri gibi yasal ve pratik detayları içerir. Sözleşme imzalamadan önce tapu durumu, mülk sahibi bilgileri ve belediye ruhsat şartları mutlaka kontrol edilmelidir.

❓ 1. İşyeri kiralarken en önemli faktör nedir?

Cevap:En önemli faktör konumdur. Doğru konum, iş hacmini doğrudan etkiler.Seçim yaparken:

• Müşteri trafiği yoğun mu?

• Ulaşım kolay mı? (toplu taşıma, otopark)

• Aynı sektörden rakipler yakın mı?

• Bölgenin gelişim potansiyeli nasıl?

• İşyeri tipi faaliyet alanınıza uygun mu (ofis, dükkân, depo)?

Örneğin bir emlak ofisi veya psikolog muayenehanesi için cadde üzeri görünür bir konum şartken, atölye veya depo için kira düşük, ulaşım kolay bölge seçimi yeterlidir.

❓ 2. Kiralanacak işyerinin tapu ve mülkiyet bilgileri neden önemli?

Cevap:Çünkü işyeri tapu kaydı olmayan ya da mülkiyet sorunlu bir taşınmazsa, ileride ruhsat ve vergi dairesi işlemleri yapılamaz.Mutlaka:

• Tapuda “ticari kullanım” olarak kayıtlı olmasına,

• Mülk sahibinin kimlik ve yetki belgelerine,

• Kat mülkiyeti / kat irtifakı durumuna,

• Ortak hisseli tapularda tüm hissedar onayına

dikkat edilmelidir.

Kiralayacağınız kişi malik değilse (örneğin vekil ya da şirket yetkilisi), noter onaylı vekâletname görmek zorundasınız.

❓ 3. Ruhsat ve imar durumu nasıl kontrol edilir?

Cevap:Her iş kolu her binada faaliyet gösteremez.İşyeri açmadan önce:

• Belediyeden “faaliyet uygunluk belgesi” veya işyeri açma ruhsatı için ön bilgi alın.

• Bazı daire tipi binalarda (örneğin konut tapulu) ofis açmak yasaktır.

• Kat maliklerinden izin gerektiren durumlar olabilir.

Özellikle restoran, kuaför, eczane, imalathane gibi sektörlerde havalandırma, baca, gürültü yönetmeliği uygunluğu aranır.

❓ 4. Kira bedeli nasıl belirlenmeli?

Cevap:Kira bedeli, bölgesel emsal fiyatlara, metrekareye ve kullanım türüne göre belirlenir.Kira araştırırken:

Kriter	Açıklama
Bölge / Cadde	Merkezî bölgelerde m² başı kira 500–1500 TL arası olabilir.
Metrekare	İşe uygun net alan ölçülmeli, ortak alanlar dahil edilmemeli.
Faaliyet türü	Ofis, mağaza veya depo için kira katsayıları farklıdır.
KDV dahil mi?	Ticari kiralamalarda KDV genelde eklenir (%20).

2025’te birçok şehirde kira tespitinde TÜFE oranı + serbest piyasa dengesi geçerli.Kira artışı, sözleşmede “TÜFE 12 aylık ortalama” oranı ile sınırlandırılmalıdır.

❓ 5. Depozito nasıl belirlenir ve neye dikkat edilmeli?

Cevap:Depozito, genellikle 1 ila 3 aylık kira tutarındadır.Amaç, mülk sahibini olası hasar veya tahliye riskine karşı korumaktır.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• Depozito nakit verilirse, banka dekontu alınmalı.

• En güvenlisi vadeli banka hesabına blokeli yatırmak.

• Kiracı çıkarken, tüm faturalar ve hasarlar kontrol edilip iade alınır.

2025 yılı itibarıyla yeni düzenlemelerde, depozito en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir (Türk Borçlar Kanunu, Madde 342).

❓ 6. Kira sözleşmesinde hangi maddeler mutlaka olmalı?

Cevap:İşyeri kira sözleşmesi yazılı olmalı ve şu başlıkları içermelidir:

Madde	Açıklama
Taraf bilgileri	Kiracı ve mülk sahibi adı, T.C. kimlik, adres
Kira süresi ve başlangıç tarihi	Genellikle 1 yıl (opsiyonel uzatma hakkı)
Kira bedeli ve ödeme şekli	Aylık net tutar, banka hesabı bilgisi
Kira artışı	TÜFE oranı veya sabit artış yüzdesi
Depozito	Miktar ve iade şartı
Tadilat ve bakım sorumluluğu	Kiracı mı, malik mi üstlenecek
Tahliye koşulları	Süre bitiminde yenileme, ihbar süresi
Vergi stopajı	Kiracı tarafından ödenir (brüt kiralarda %20)

Kira sözleşmesi imzalanmadan önce tapu fotokopisi ve kimlik karşılaştırılmalı, gerekirse noter tasdiki yapılmalıdır.

❓ 7. Stopaj nedir ve kim öder?

Cevap:Stopaj, kiralanan işyeri için kiracının devlete ödediği gelir vergisidir.Ticari kira ödemelerinde:

• Kiracı, brüt kira bedelinden %20 stopaj kesip devlete öder.

• Kalan net tutar mülk sahibine gider.

Örnek:10.000 TL brüt kira = 8.000 TL ödenir + 2.000 TL stopaj devlete yatırılır.

Stopajdan muaf olmak için mülk sahibi şirket olmalı ve fatura kesmelidir.

❓ 8. Aidat, bakım ve ortak giderler nasıl belirlenir?

Cevap:Ofis binalarında aidat, temizlik, güvenlik, asansör, ısıtma gibi giderler olabilir.Sözleşmede net olarak:

• Hangi giderlerin kiracıya ait olduğu,

• Ortak gider payının oranı,

• Aylık tahmini tutar

belirtilmelidir.

Apartman tipi işyerlerinde yönetim planına bakılmalı; aksi halde “beklenmedik aidat artışları” olabilir.

❓ 9. Tadilat ve dekorasyon izni nasıl alınır?

Cevap:İşyeri kiralayan, genellikle mekanı markasına göre düzenlemek ister.Ancak unutulmamalı:

• Duvar yıkmak, elektrik veya tesisat değiştirmek malik izni gerektirir.

• Basit boyama, tabela, mobilya montajı genellikle serbesttir.

• Yapılan büyük tadilatlar çıkışta eski hâline getirme sorumluluğu doğurabilir.

Tadilat masraflarını kiradan düşmek isterseniz, yazılı onay şarttır.

❓ 10. İşyeri açma ruhsatı almak için hangi belgeler gerekir?

Cevap:Her belediyenin uygulaması farklıdır ama genelde istenen belgeler şunlardır:

1. Tapu veya kira sözleşmesi fotokopisi

2. Vergi levhası

3. Oda kayıt belgesi (ör. Ticaret Odası, Esnaf Odası)

4. Kimlik fotokopisi

5. İtfaiye uygunluk raporu (bazı sektörlerde)

6. Yapı kullanım izin belgesi (iskan)

7. Faaliyet alanına göre özel izinler (eczane, gıda, kuaför vb.)

Konut tapulu yerlerde belediyeler genellikle ruhsat vermez. Önceden danışın.

❓ 11. Kiralık yerin metrekare ölçümü nasıl doğrulanır?

Cevap:Emlak ilanlarında “brüt m²” ile “net m²” farklı olabilir.

• Brüt alan: duvar kalınlıkları + ortak alanlar dahil.

• Net alan: kullanılabilir gerçek iç alan.

İşletme planınızı brüt değil net metrekare üzerinden yapın.Gerekiyorsa lazer metre veya mimari planla ölçüm yapın.

❓ 12. Sigorta yaptırmak zorunlu mu?

Cevap:Yasal olarak zorunlu değildir ancak şiddetle önerilir:

• Yangın, su baskını, hırsızlık, cam kırılması gibi durumlar için

• Kiracı tarafından yapılan tadilat veya eşyalar da poliçeye dahil edilebilir.

• Mülk sahibi bina sigortasını yaptırabilir; kiracı da “iç mekan sigortası” yaptırabilir.

KOSGEB veya banka destekli projelerde sigorta genelde zorunlu tutulur.

❓ 13. Kira süresi bitince sözleşme otomatik yenilenir mi?

Cevap:Evet, eğer taraflardan biri yazılı olarak feshetmezse, sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzar (TBK 347).Ancak:

• Kira artış oranı yeni yıl TÜFE ortalamasıyla güncellenir.

• Kiraya veren, ancak 10 yılın sonunda gerekçesiz tahliye isteyebilir.

Yenileme döneminde şartları tekrar yazılı belirlemek her iki tarafı da korur.

❓ 14. İşyeri devri veya alt kiralama yapılabilir mi?

Cevap:Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, işyeri üçüncü kişiye devredilemez veya alt kiraya verilemez.Ancak:

• Mülk sahibinin yazılı onayıyla “işletme devri” yapılabilir.

• Alt kiralama yaparsanız, siz hâlâ ana sorumlu olursunuz.

Özellikle franchise veya marka devri planlıyorsanız, bu maddeyi baştan ekletin.

❓ 15. İşyeri kiralarken mobilya ve ekipmanları dahil almak mantıklı mı?

Cevap:Bazı mülk sahipleri ofisi eşyalı kiralayabilir.Avantaj:

• Hızlı taşınma, düşük kurulum maliyeti

• Hazır dekorasyon ve mobilya uyumu

Dezavantaj:

• Kira bedeli %20–30 artar

• Mobilyaların amortismanı size ait değildir

• Eşyaların mülkiyeti karışıklık yaratabilir

En doğrusu, “eşya listesi ve durumu” yazılı protokolle teslim almak.

❓ 16. Kiralık işyeri için stopaj dışında hangi vergiler vardır?

Cevap:

• KDV (%20): Kiraya fatura kesen mülk sahibi varsa uygulanır.

• Damga vergisi: Kira sözleşmesinden binde 1,89 oranında alınır.

• Emlak vergisi: Mülk sahibine aittir ama bazı durumlarda yansıtılır.

Damga vergisi genellikle kiracı tarafından ödenir; vergi dairesi veya banka kesintisiyle yapılabilir.

❓ 17. İşyeri kira kontratı nasıl feshedilir?

Cevap:Kiracı, sözleşme süresi bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmalıdır.Aksi halde sözleşme otomatik yenilenir.Tahliye:

• Yazılı tahliye taahhüdü varsa geçerli olur.

• Mülk sahibi, kira ödemesi yapılmazsa veya yeri amacı dışında kullanırsanız sözleşmeyi feshedebilir.

Tahliye süreçlerinde noter ihtarnamesi kullanılmalı; sözlü beyan geçerli değildir.

❓ 18. Kira kontratını noterde onaylatmak zorunlu mu?

Cevap:Zorunlu değil, ancak hukuki güvenlik sağlar.

• Noter onaylı sözleşmeler tapuya şerh edilebilir.

• İleride doğabilecek kira artış veya tahliye davalarında delil niteliği taşır.

• Ayrıca şirket adına kiralamalarda imza sirküleri + kaşe eklenmelidir.

❓ 19. Ofis içi mobilya, elektrik ve klima altyapısına kim bakar?

Cevap:Sözleşmede belirtilmemişse genel kural:

• Küçük bakım-onarımlar (ampul, priz, kapı kolu) kiracıya aittir.

• Ana sistemler (tesisat, çatı, dış cephe) malike aittir.

• Klima, dolap veya mobilya arızaları özel anlaşmayla belirlenebilir.

Sözleşmede “demirbaş listesi” yer alması ilerideki uyuşmazlıkları önler.

❓ 20. Kiralık işyeri seçerken son kontrol listesi nedir?

Kontrol Kalemi	Açıklama
📍 Konum	Müşteri trafiği, ulaşım kolaylığı
🏢 Tapu	Ticari kullanım ve malik bilgisi
🧾 Sözleşme	Kira artışı, depozito, stopaj maddeleri
💡 Ruhsat	Belediye faaliyet uygunluğu
🪑 Mobilya	Durumu, demirbaş listesi
🔊 Akustik / Gürültü	Özellikle ofis ve danışma merkezlerinde
🔌 Elektrik / Su	Sayaç bağımsız mı?
🧯 Güvenlik	Yangın sistemi, sigorta
💰 Stopaj + KDV	Net/brüt kira farkı
✍️ Noter onayı	Uzun vadeli kiralamalarda önerilir

🧭 Sonuç: Güvenli Kiralama İçin Altın Kurallar

1. Konum ve tapu doğrulaması yapmadan hiçbir ödeme yapılmamalı.

2. Kira sözleşmesi yazılı ve imzalı olmalı.

3. Depozito banka hesabına yatırılmalı.

4. Belediye ruhsatı alınmadan faaliyete başlanmamalı.

5. Aidat, stopaj, bakım giderleri netleştirilmeli.

6. Sözleşme bitiminde tahliye ve yenileme koşulları önceden belirlenmeli.

🏠 Kısacası: İşyeri kiralamak, sadece “yer tutmak” değil, uzun vadeli bir yatırım kararını doğru temellere oturtmaktır.